양도소득세 계산기

Q. 양도소득세는 어떻게 계산하나요?

A. 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비(취득세·중개수수료·자본적 지출 등)입니다. 여기서 장기보유특별공제와 양도소득 기본공제(연 250만원)를 빼 과세표준을 구하고, 보유기간별 세율(1년 미만 50%, 1~2년 40%, 2년 이상 기본세율 6~45%)을 적용한 뒤 지방소득세(양도세의 10%)를 더합니다.

Q. 보유기간별 세율은 어떻게 되나요?

A. 일반 부동산 기준 보유 1년 미만은 50%, 1년 이상 2년 미만은 40%의 단일세율이 적용되고, 2년 이상이면 과세표준에 따라 6%~45%의 기본세율(누진)이 적용됩니다. 즉 단기 매매일수록 세율이 높아 양도 시점을 늦추면 세 부담이 줄어들 수 있습니다.

Q. 1세대1주택 비과세 요건은?

A. 1세대가 1주택을 2년 이상 보유(조정대상지역 내 취득 시 2년 거주 추가)하고 양도가액 12억원 이하면 양도차익이 비과세됩니다. 12억원을 초과하면 초과분에 해당하는 차익에만 과세됩니다. 이 계산기는 비과세를 반영하지 않은 일반 부동산 기준값입니다.

Q. 장기보유특별공제란?

A. 부동산을 3년 이상 보유하면 보유기간에 따라 양도차익의 일정 비율을 공제합니다. 일반 부동산은 연 2%씩(본 계산기 기준) 최대 30%까지, 1세대1주택은 보유·거주기간을 합쳐 최대 80%까지 공제됩니다. 단, 보유 2년 미만 단일세율 구간이나 미등기 자산에는 적용되지 않습니다.

Q. 양도소득세 신고·납부는 언제 하나요?

A. 양도일(잔금일·등기일 중 빠른 날)이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 홈택스(hometax.go.kr)에서 예정 신고·납부해야 합니다. 같은 해에 2건 이상 양도했다면 다음 해 5월 확정신고로 합산 정산합니다. 자주 헷갈리는 점은 손해를 봐도 신고는 해야 한다는 것입니다.

Q. 2026년 양도소득세에 달라진 점이 있나요?

A. 기본세율 구간(6~45%)과 1세대1주택 12억 비과세 기준은 유지됩니다. 다주택자 중과 한시 배제 등 규정은 정책에 따라 연장·변경될 수 있어, 다주택·조정대상지역 양도라면 양도 전 세무사 상담이나 홈택스 모의계산으로 적용 세율을 확인하는 것이 안전합니다.