임대수익률 계산기
표면수익률과 실투자금 기준 실질수익률
임대수익률이란?
임대수익률은 부동산에 투자한 자본 대비 매년 받는 임대수입의 비율로, 수익형 부동산 투자 판단의 가장 기본이 되는 지표입니다. 크게 두 가지로 나뉘는데, 표면수익률은 연간 월세 합계를 매입가로 나눈 단순 수치이고, 실질수익률은 연간 비용을 뺀 순수입을 보증금을 제외한 실투자금으로 나눈 값입니다. 보증금은 임대인이 반환 전까지 활용할 수 있어 실제 묶이는 자본이 줄어들기 때문에, 보증금이 클수록 실질수익률이 표면수익률보다 높게 나타납니다. 다만 이 계산은 취득세·대출이자·공실률을 반영하지 않은 단순 수익률이므로, 실제 투자 결정 시에는 이런 비용을 추가로 반영해 보수적으로 검토해야 합니다.
자주 묻는 질문
Q. 표면수익률과 실질수익률의 차이는 무엇인가요?
A. 표면수익률은 연간 임대수입(월세 × 12)을 매입가로 나눈 단순 수익률입니다. 실질수익률은 연간 비용을 뺀 순수입을 보증금을 제외한 실투자금으로 나눈 값으로, 실제 투입 자본 대비 수익을 더 현실적으로 보여줍니다. 보증금이 클수록 실질수익률이 표면수익률보다 높아집니다.
Q. 실투자금은 어떻게 계산하나요?
A. 실투자금은 매입가에서 보증금을 뺀 금액입니다. 임대인은 보증금을 반환 전까지 활용하므로 실제 묶이는 자기 자본은 보증금을 뺀 금액입니다. 매입가 3억, 보증금 5천만 원이면 실투자금은 2억 5천만 원입니다.
Q. 이 수익률에 취득세나 대출이자가 포함되나요?
A. 포함되지 않습니다. 취득세·중개수수료·대출이자·공실률·감가상각을 반영하지 않은 단순 수익률입니다. 실제 판단 시에는 취득 비용을 매입가에 더하고, 대출이 있다면 이자를 연간 비용에 포함해 다시 계산하는 것이 좋습니다.
Q. 연간 비용에는 무엇을 넣어야 하나요?
A. 재산세·종합부동산세, 임대인 부담 관리비, 화재보험료, 수선·유지비, 위탁관리 수수료 등 매년 나가는 비용을 합산해 입력합니다. 대출이자도 연간 비용에 포함하면 레버리지를 반영한 실질수익률을 가늠할 수 있습니다.