전월세전환율이란 — 법정 상한·전세 월세 전환 계산법

2026년 기준 · 최종 업데이트 2026-06-11

전세를 반전세나 월세로 돌릴 때, 또는 월세를 전세로 환산할 때 기준이 되는 숫자가 전월세전환율입니다. 이 비율을 모르면 임대인이 제시한 월세가 적정한지, 법정 상한을 넘지는 않는지 판단하기 어렵습니다. 이 글에서는 전월세전환율의 정의, 법정 상한, 전세→월세·월세→전세 계산법, 그리고 실제 협의 현실까지 정리했습니다.

전월세전환율 정의

전월세전환율은 보증금(전세금)을 월세로 바꿀 때 적용하는 연 이율입니다. 전세에서 월세로 전환되는 보증금 차액을 1년치 월세로 환산할 때 곱하는 비율로 이해하면 됩니다. 전환율이 높을수록 같은 보증금이라도 월세 부담이 커지고, 낮을수록 월세가 저렴해집니다. 임차인 입장에서는 전환율이 낮을수록 유리합니다.

법정 상한 — 기준금리 + 2%

주택임대차보호법 시행령 제9조는 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환할 때 적용할 수 있는 전환율의 상한을 정하고 있습니다. 상한은 한국은행 기준금리 + 2%입니다. 구체적으로는 (1) 은행 대출금리 등을 고려한 비율과 (2) 기준금리에 시행령이 정한 이율(2%)을 더한 비율 중 낮은 값을 적용하도록 되어 있어, 실무에서는 통상 ‘기준금리 + 2%’가 상한선으로 통용됩니다. 기준금리가 바뀌면 상한도 함께 변동하므로 계약 시점의 한국은행 기준금리를 확인해야 합니다.

전세 → 월세 계산법

전세보증금에서 새로 정한 보증금을 뺀 차액에 전환율을 곱하고 12개월로 나누면 월세가 나옵니다.

계산 예시

전세 300,000,000원을 보증금 100,000,000원 + 월세 형태로 전환하고 전환율을 5.5%로 적용하면 다음과 같습니다.

※ (전세 − 보증금) × 전환율 ÷ 12로 계산한 예상 월세입니다. 원 단위 미만은 버림 처리했습니다.

월 세 → 전세 환산

반대로 월세를 전세 보증금으로 환산하려면 1년치 월세(월세 × 12)를 전환율로 나눕니다. 여기에 기존 보증금을 더하면 전세 환산 보증금이 됩니다.

예를 들어 보증금 1억원 + 월세 50만원을 전환율 5.5%로 전세로 환산하면, 연 월세 600만원을 5.5%로 나눈 약 1.09억원을 보증금에 더해 약 2.09억원의 전세에 해당합니다.

실제 협의 현실

법정 상한은 어디까지나 ‘존속 중인 임대차에서 보증금을 월세로 전환할 때’의 한도입니다. 신규 계약의 임대 조건은 시장 시세와 협의로 정해지기 때문에 실제 전환율은 상한보다 높게 형성되기도 합니다. 또한 전환율은 지역·주택 유형·임대인의 자금 사정에 따라 달라지므로, 계약 전 인근 시세와 법정 상한을 함께 확인하고 협상하는 것이 좋습니다. 분쟁이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회의 도움을 받을 수 있습니다.

자주 묻는 질문

관련 가이드 · 계산기

본 자료는 주택임대차보호법 시행령 제9조 등 공개된 기준 자료를 바탕으로 한 예상 안내입니다. 법정 전환율 상한은 한국은행 기준금리에 연동되며, 실제 전환율은 임대인·임차인 협의로 정해집니다. 정확한 기준은 국토교통부, 한국은행 기준금리, 주택임대차분쟁조정위원회 등 공식 출처에서 확인하세요.