양도소득세 총정리 2026 — 양도차익·세율·장기보유특별공제

2026년 기준 · 최종 업데이트 2026-07-21

집이나 땅을 팔면 이익에 대해 양도소득세를 내야 합니다. 그런데 판 가격 전체에 세금이 붙는 것이 아니라, 판 가격에서 산 가격과 비용을 뺀 양도차익에 매겨지고, 보유 기간·주택 수·비과세 요건에 따라 세액이 크게 달라집니다. 이 글에서는 양도차익 계산법, 1세대1주택 비과세, 장기보유특별공제, 기본세율과 단기보유 중과세율, 기본공제, 예정신고 기한까지 구조를 정리했습니다. 세율과 공제율은 본 사이트 양도소득세 계산기와 동일한 값을 사용합니다.

양도차익 — 판 가격이 아니라 이익에 과세

양도소득세의 출발점은 양도차익입니다. 계산 구조는 다음과 같습니다.

양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비

필요경비에는 취득세·중개수수료 같은 취득부대비용과, 자본적 지출(가치를 높이는 수리·개량), 양도 시 중개수수료 등이 포함됩니다. 증빙을 갖춰 필요경비를 빠짐없이 반영할수록 양도차익이 줄어듭니다. 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 값이 0 이하이면 양도소득세는 발생하지 않습니다.

1세대 1주택 비과세 — 12억 이하·2년 보유 요건

실수요 1주택자를 보호하기 위해, 1세대가 국내에 1주택만 보유하고 일정 요건(대표적으로 2년 이상 보유, 취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주가 추가될 수 있음)을 갖추면 양도소득세가 비과세됩니다. 다만 양도가액이 12억원을 초과하는 고가주택은 12억원을 넘는 부분에 대해서는 과세됩니다. 비과세 요건은 세대 구성, 일시적 2주택, 보유·거주 기간 계산 등에 따라 복잡하게 갈리므로, 실제 적용 여부는 국세청 또는 세무 전문가를 통해 확인해야 합니다.

장기보유특별공제 — 보유 3년부터 연 2%씩, 최대 30%

보유 기간이 3년 이상이면 양도차익의 일부를 공제해 줍니다. 본 사이트 계산기는 일반 부동산 기준으로 보유 3년부터 매년 2%p씩 공제율이 늘고 최대 30%까지 적용합니다 (소득세법 제95조).

보유 기간	공제율 (양도차익 대비)
3년	6%
5년	10%
7년	14%
10년	20%
15년 이상	30% (상한)

※ 위 표는 계산기가 적용하는 일반 부동산 기준(보유 연 2%, 최대 30%) 입니다. 1세대1주택 고가주택은 보유·거주 연수에 따른 별도의 높은 공제표(최대 80%)가 적용될 수 있으며, 이는 계산기에 반영되지 않으므로 국세청 기준을 확인하세요.

과세표준과 기본공제 250만원

양도차익에서 장기보유특별공제와 양도소득 기본공제를 빼면 과세표준이 나옵니다. 양도소득 기본공제는 1년에 한 번 250만원이 적용됩니다.

과세표준 = 양도차익 − 장기보유특별공제 − 기본공제(250만원)
산출세액 = 과세표준 × 세율
+ 지방소득세 = 산출세액 × 10%

세율 — 단기보유 중과와 기본세율 6~45%

세율은 보유 기간에 따라 달라집니다. 계산기는 다음 기준을 적용합니다.

보유 1년 미만 — 50% (단기 양도 중과)
보유 1년 이상 2년 미만 — 40% (단기 양도 중과)
보유 2년 이상 — 기본세율 6~45% 8단계 누진세율

2년 이상 보유한 경우 적용하는 기본세율은 다음과 같습니다(소득세법 제104조·제55조).

과세표준	세율	누진공제
1,400만원 이하	6%	-
1,400만 ~ 5,000만원	15%	126만원
5,000만 ~ 8,800만원	24%	576만원
8,800만 ~ 1.5억원	35%	1,544만원
1.5억 ~ 3억원	38%	1,994만원
3억 ~ 5억원	40%	2,594만원
5억 ~ 10억원	42%	3,594만원
10억원 초과	45%	6,594만원

※ 조정대상지역 다주택자 중과세율(기본세율 + 20~30%p) 등은 정책에 따라 적용·유예가 바뀌며 계산기 기본 계산에는 반영되지 않습니다. 다주택·중과 대상 여부는 반드시 국세청 기준을 확인하세요.

양도차익으로 예상 세액을 계산해 보세요

→ 양도소득세 계산기

예정신고 — 양도일 말일부터 2개월 이내

부동산을 양도하면 양도일(대금 청산일 등)이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 합니다. 예를 들어 3월에 양도했다면 5월 31일까지입니다. 기한을 넘기면 무신고·납부지연 가산세가 붙습니다. 같은 해에 두 건 이상 양도했다면 다음 해 5월 확정신고로 합산해 정산합니다. 신고·납부는 국세청 홈택스(hometax.go.kr)에서 처리할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 양도소득세는 무엇에 매기는 세금인가요?

A. 부동산·주식 등 자산을 팔아서 생긴 이익(양도차익)에 매기는 세금입니다. 판 가격 자체가 아니라 판 가격에서 산 가격과 필요경비를 뺀 차익이 과세 대상입니다. 손해를 보고 팔았다면(양도차익이 0 이하) 양도소득세는 발생하지 않습니다.

Q. 1세대 1주택이면 양도세를 안 내나요?

A. 1세대가 국내에 1주택만 보유하고 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역은 2년 거주 요건이 붙을 수 있음) 등 요건을 갖추면 비과세됩니다. 다만 양도가액 12억원을 초과하는 고가주택은 12억원을 넘는 부분에 대해서는 과세됩니다. 요건은 개인 상황에 따라 다르므로 국세청·세무사를 통해 확인하세요.

Q. 오래 보유하면 세금이 줄어드나요?

A. 네. 보유 기간이 3년 이상이면 장기보유특별공제로 양도차익의 일부를 공제합니다. 본 사이트 계산기는 일반 부동산 기준으로 보유 3년부터 매년 2%씩, 최대 30%까지 공제합니다. 1세대1주택 고가주택은 보유·거주 연수에 따른 별도의 높은 공제표가 적용될 수 있으므로 국세청 기준을 확인하세요.

Q. 양도소득세는 언제까지 신고하나요?

A. 부동산은 양도일(대금 청산일 등)이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 합니다. 예를 들어 3월 중에 양도했다면 5월 31일까지입니다. 한 해에 여러 건을 양도했다면 다음 해 5월 확정신고로 합산 정산합니다.