종합부동산세 총정리 — 공제·공정시장가액비율·세율 계산법
2026년 기준 · 최종 업데이트 2026-07-21
종합부동산세, 흔히 종부세는 매년 12월 고지서가 날아오면 그제야 신경 쓰게 되는 세금입니다. 그런데 공시가격에서 무엇을 빼고, 공정시장가액비율은 어디에 쓰이며, 세율은 몇 %인지 구조를 알면 내 세액이 왜 그 금액인지 이해할 수 있습니다. 이 글에서는 인별 합산부터 기본공제, 공정시장가액비율, 과세표준, 누진세율, 재산세 중복분 공제와 1세대 1주택 세액공제, 납부 시기까지 계산 순서대로 정리했습니다.
종합부동산세란 — 인별 합산 과세
종합부동산세는 개인이 보유한 전국 주택의 공시가격을 인별로 합산해, 일정 기준(기본공제)을 넘는 부분에 부과하는 국세입니다. 재산세가 물건별로 지자체가 부과하는 지방세라면, 종부세는 사람 단위로 합산해 국세청이 부과합니다. 과세기준일은 재산세와 같은 6월 1일이며, 그 날 현재 보유한 주택을 기준으로 판단합니다.
계산 구조 — 공제에서 세액까지
과세대상 = 인별 합산 공시가격 − 기본공제
과세표준 = 과세대상 × 공정시장가액비율(60%)
산출세액 = 과세표준 × 누진세율 − 누진공제
− 재산세 중복분 · 세액공제 = 납부할 세액
핵심은 공시가격 전체가 아니라 공제금액을 뺀 나머지에 공정시장가액비율을 곱한 과세표준에 세율이 붙는다는 점입니다. 그래서 공시가격이 공제금액보다 크지 않으면 종부세는 발생하지 않습니다.
기본공제 — 1세대 1주택 12억, 일반 9억
- 1세대 1주택자 — 공시가격 합산액에서 12억원을 공제합니다.
- 그 외(다주택·법인 등 일반) — 9억원을 공제합니다.
즉 1주택자는 공시가격 12억원까지, 일반은 9억원까지는 종부세가 없습니다. 부부가 지분을 나눠 공동명의로 보유하면 각자 공제가 적용되어 합산 공제액이 커지는 효과가 있으므로, 명의 구성에 따라 세액이 크게 달라집니다.
공정시장가액비율 — 60%
공제금액을 뺀 과세대상 금액에 곧바로 세율을 곱하는 것이 아니라, 공정시장가액비율 60%를 먼저 곱해 과세표준을 만듭니다. 예를 들어 과세대상이 3억원이면 과세표준은 3억 × 60% = 1억 8천만원이 됩니다. 이 비율은 종합부동산세법 시행령에서 정하며, 같은 공시가격이라도 이 비율에 따라 과세표준이 달라집니다.
주택분 세율표 — 2주택 이하 vs 3주택 이상
과세표준 구간별 누진세율은 다음과 같습니다. 12억원 초과 구간부터는 보유 주택 수에 따라 세율이 갈립니다(3주택 이상은 중과세율).
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억원 초과 ~ 6억원 이하 | 0.7% | 0.7% |
| 6억원 초과 ~ 12억원 이하 | 1.0% | 1.0% |
| 12억원 초과 ~ 25억원 이하 | 1.3% | 2.0% |
| 25억원 초과 ~ 50억원 이하 | 1.5% | 3.0% |
| 50억원 초과 ~ 94억원 이하 | 2.0% | 4.0% |
| 94억원 초과 | 2.7% | 5.0% |
※ 누진세율이므로 과세표준 전체에 최고 구간 세율을 곱하지 않고, 구간별 세율에서 누진공제액을 뺀 방식으로 계산합니다. 산출세액에는 농어촌특별세(종부세액의 20%)가 별도로 더해집니다.
공시가격 합산액으로 종부세를 예상해 보세요
→ 종합부동산세 계산기재산세 중복분 공제와 1세대 1주택 세액공제
- 재산세 중복분 공제 — 같은 주택에 이미 부과된 재산세 중 종부세 과세표준에 해당하는 부분(재산세액 상당액)을 빼 이중과세를 조정합니다.
- 고령자 세액공제 — 1세대 1주택자는 만 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%를 공제받습니다.
- 장기보유 세액공제 — 보유기간 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%를 공제받습니다.
- 합산 한도 — 고령자·장기보유 세액공제를 합해 최대 80%까지 공제됩니다.
이 공제들은 요건에 따라 세액을 크게 낮추지만, 계산기의 기본 결과에는 반영되지 않습니다. 따라서 실제 납부액은 계산기 예상치보다 낮아질 수 있으며, 정확한 금액은 홈택스에서 개별 확인해야 합니다.
계산 예시 — 1세대 1주택 공시가격 15억
1세대 1주택자가 공시가격 15억원 주택 한 채를 보유한 경우를 단계별로 계산하면 다음과 같습니다(세액공제·재산세 중복분 공제 제외).
- 과세대상 = 15억 − 12억(1주택 공제) = 3억원
- 과세표준 = 3억 × 60% = 1억 8천만원
- 세율 구간 = 3억원 이하 → 0.5%
- 종부세 = 1억 8천만 × 0.5% = 90만원
- 농어촌특별세 = 90만 × 20% = 18만원
- 합계 108만원 (세액공제 적용 시 더 낮아짐)
만약 이 사람이 만 65세이면서 15년 이상 보유했다면 고령자 30% + 장기보유 50% = 80% 세액공제가 적용되어 실제 부담은 크게 줄어듭니다.
납부 시기와 조회 — 12월, 홈택스
종합부동산세는 매년 12월 1일부터 15일까지납부합니다. 국세청이 세액을 계산해 고지서를 보내는 정부부과 방식이 원칙이며, 원한다면 신고납부를 선택할 수도 있습니다. 세액이 일정 금액을 넘으면 분납도 가능합니다. 고지 내역과 예상 세액은 홈택스(hometax.go.kr)의 종합부동산세 간이세액 계산에서 확인할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 종합부동산세는 누구에게 부과되나요?
A. 종합부동산세는 인별로 보유한 주택 공시가격을 합산해 기본공제(1세대 1주택 12억원, 그 외 9억원)를 넘는 사람에게 부과됩니다. 공시가격 합산액이 공제금액 이하이면 종부세는 발생하지 않습니다. 부부가 각자 명의로 나누어 보유하면 각각 공제가 적용되는 등 명의 구성에 따라 세액이 달라집니다.
Q. 재산세를 냈는데 종부세를 또 내면 이중과세 아닌가요?
A. 이중과세를 막기 위해 종합부동산세에서는 같은 주택에 이미 부과된 재산세 중 종부세 과세표준에 해당하는 부분(재산세액 상당액)을 공제합니다. 따라서 실제 납부하는 종부세는 재산세 중복분을 뺀 금액입니다. 이 공제는 계산기의 기본 결과에는 반영되지 않으므로, 실제 세액은 더 낮아질 수 있습니다.
Q. 1세대 1주택자는 얼마나 감면되나요?
A. 1세대 1주택자는 기본공제가 12억원으로 높고, 고령자 세액공제(연령별 20~40%)와 장기보유 세액공제(보유기간별 20~50%)를 합해 최대 80%까지 세액을 줄일 수 있습니다. 이 세액공제는 요건 충족 여부에 따라 크게 달라지므로 홈택스에서 개별 확인이 필요합니다.
Q. 종합부동산세는 언제 내나요?
A. 종합부동산세는 매년 12월 1일부터 15일까지 납부합니다. 과세기준일은 재산세와 같은 6월 1일이며, 이 날 현재 보유한 주택을 기준으로 부과됩니다. 국세청이 세액을 계산해 고지서를 보내는 정부부과 방식이지만, 신고납부를 선택할 수도 있습니다.
관련 가이드 · 계산기
본 자료는 종합부동산세법 등 공개된 기준 자료를 바탕으로 한 예상 안내입니다. 실제 종합부동산세는 주택 수, 공시가격, 명의 구성, 재산세 중복분 공제, 1세대 1주택 세액공제 등에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 세액은 홈택스(hometax.go.kr) 또는 관할 세무서에서 확인하세요.