전세 보증금 지키기 총정리 — 확정일자·전입신고·보증보험

2026년 기준 · 최종 업데이트 2026-07-21

전세 계약에서 가장 중요한 것은 계약 조건보다 보증금을 안전하게 돌려받는 일입니다. 집주인이 바뀌거나, 집이 경매에 넘어가거나, 계약이 끝났는데 보증금을 못 받는 상황에서 나를 지켜 주는 것이 바로 대항력과 우선변제권입니다. 이 글에서는 주택임대차보호법이 정한 대항력과 우선변제권의 개념, 전입신고·확정일자 받는 법, 등기부등본 확인, 전세보증금반환보증, 계약갱신요구권과 전월세상한 5%까지 순서대로 정리했습니다.

왜 장치가 필요한가 — 임차인은 후순위가 되기 쉽다

전세 보증금은 사실상 집주인에게 빌려준 큰돈이지만, 임차인은 등기부에 권리가 표시되는 담보권자(은행 등)와 달리 아무 장치가 없으면 후순위로 밀리기 쉽습니다. 그래서 주택임대차보호법은 서민 임차인을 보호하기 위해 대항력과 우선변제권이라는 두 가지 방패를 마련해 두었습니다. 이 둘을 제대로 갖추는 것이 보증금 보호의 출발점입니다.

대항력 — 전입신고 + 점유, 다음 날 발생

대항력은 집주인이 바뀌어도 새 집주인에게 임대차 관계를 주장하며 계약 기간까지 살고 보증금을 돌려받을 권리입니다. 요건은 주택의 인도(실제 점유)와 전입신고 두 가지이며, 두 요건을 갖춘 날의 다음 날 0시부터 효력이 생깁니다. 당일이 아니라 다음 날부터라는 점이 실무에서 매우 중요합니다.

우선변제권 — 확정일자의 힘

우선변제권은 집이 경매·공매로 넘어갔을 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 배당받는 권리입니다. 요건은 대항력 요건(점유 + 전입신고)에 더해 임대차계약서에 받은 확정일자입니다. 확정일자가 앞설수록 배당 순위가 높아지므로, 이사 당일 전입신고와 확정일자를 함께 받아 순위를 최대한 빨리 확보하는 것이 핵심입니다.

구분	요건	효과
대항력	점유 + 전입신고	집주인 변경에도 계속 거주·보증금 주장
우선변제권	대항력 요건 + 확정일자	경매 시 후순위보다 먼저 배당

전입신고·확정일자 받는 법

전입신고 — 이사한 날부터 14일 이내에 주민센터 또는 정부24(gov.kr)에서 신고합니다. 실제 거주와 전입신고가 모두 있어야 대항력이 생깁니다.
확정일자 — 주민센터, 정부24, 등기소에서 임대차 계약서에 받습니다. 전입신고를 하면서 함께 처리하는 것이 일반적입니다.
동시 처리 — 이사·잔금·전입신고·확정일자를 같은 날 마치면 순위 공백을 최소화할 수 있습니다.

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등기부등본 확인 — 근저당·선순위 점검

계약 전에는 반드시 등기부등본(등기사항전부증명서)을 떼어 권리관계를 확인해야 합니다. 갑구에서 소유자와 가압류· 압류·경매 여부를, 을구에서 근저당권 등 담보 설정 여부를 확인합니다. 특히 내 보증금보다 앞선 선순위 근저당이 많으면, 경매 시 보증금을 다 못 받을 위험이 커집니다. 등기부는 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 누구나 열람할 수 있으며, 잔금 직전에 한 번 더 확인하는 것이 안전합니다.

선순위 근저당·전세권 등 담보 총액과 내 보증금의 합이 주택 시세 대비 지나치게 높지 않은지 확인
계약·잔금 직전 등기부를 재발급해 새로운 권리변동이 없는지 확인
집주인의 국세·지방세 체납 여부(미납 세금이 우선변제될 수 있음)도 확인

전세보증금반환보증 — HUG·SGI

대항력과 우선변제권을 갖춰도 집값이 보증금 이하로 떨어지는 깡통전세라면 보증금을 온전히 못 받을 수 있습니다. 이때 전세보증금반환보증에 가입해 두면 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 지급합니다. 주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증이 대표적인 취급 기관이며, 보증금 한도·주택 유형·보증료율이 상품마다 다릅니다. 가입 요건(선순위 채권 비율 등)을 충족하는지 계약 전에 확인하면 좋습니다.

계약갱신요구권과 전월세상한 5%

계약갱신요구권 — 임차인은 계약 만료 전 정해진 기간에 1회에 한해 2년 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 실거주 등 정당한 사유가 없으면 거절할 수 없습니다.
전월세상한제 — 갱신 시 보증금·차임 인상은 직전 금액의 5% 이내로 제한됩니다.
대항력 유지 — 갱신·재계약 시에도 전입 상태를 유지하고, 보증금이 증액되면 증액분에 대해 확정일자를 다시 받아야 그 부분의 우선변제 순위가 확보됩니다.

계약 전후 체크리스트

계약 전 — 등기부등본으로 소유자·선순위 근저당·체납 확인
계약 시 — 등기부상 소유자 본인과 계약, 잔금 다음 날까지 권리변동 금지 특약
이사 당일 — 점유 시작, 전입신고, 확정일자 동시 처리
필요 시 — 전세보증금반환보증 가입
갱신 시 — 증액분 확정일자 재발급, 전입 상태 유지

자주 묻는 질문

Q. 전입신고만 하면 보증금을 보호받나요?

A. 전입신고와 실제 거주(점유)를 갖추면 대항력이 생겨, 집이 팔리거나 새 집주인이 와도 임대차 관계를 주장하며 계속 거주하고 보증금을 돌려받을 권리를 유지할 수 있습니다. 다만 경매에서 배당 순위를 확보해 보증금을 우선 돌려받으려면 여기에 확정일자까지 받아 우선변제권을 갖춰야 합니다. 전입신고만으로는 배당 우선순위가 생기지 않습니다.

Q. 대항력은 언제부터 생기나요?

A. 대항력은 주택을 인도받아 실제 점유하고 전입신고를 마친 날의 다음 날 0시부터 발생합니다. 즉 잔금과 전입신고를 한 당일에는 아직 대항력이 없어, 같은 날 집주인이 은행 대출을 받아 근저당을 설정하면 은행이 앞설 수 있습니다. 이를 막기 위해 계약서에 잔금 다음 날까지 근저당 설정 등 권리변동을 하지 않는다는 특약을 넣는 것이 안전합니다.

Q. 확정일자는 어디서 받나요?

A. 확정일자는 주민센터(동사무소), 정부24 온라인, 등기소에서 받을 수 있습니다. 전입신고를 하면서 임대차계약서를 제시하면 확정일자를 함께 받을 수 있어, 대부분 전입신고와 확정일자를 같은 날 처리합니다. 확정일자를 받은 날짜가 우선변제권의 기준이 되므로 이사와 동시에 처리하는 것이 좋습니다.

Q. 전세보증금반환보증은 꼭 가입해야 하나요?

A. 의무는 아니지만, 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 지급하는 안전장치이므로 특히 깡통전세 위험이 있는 경우 가입을 권장합니다. 주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증에서 취급하며, 보증금 한도·주택 요건·보증료가 상품마다 다르므로 가입 전 조건을 비교해야 합니다.